今年以來，對個人經(jīng)營性貸款（下稱“經(jīng)營貸”）違規(guī)流向樓市的亂象監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)。地方金融監(jiān)管局此前密集披露罰單，涉及多家銀行及支行機(jī)構(gòu)，處罰事由集中在“貸款資金被挪用”“信貸審查不嚴(yán)”“貸后管理不到位”等，違規(guī)類型較為相似。

業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營貸本是為支持小微企業(yè)和個體工商戶經(jīng)營發(fā)展而設(shè)，但近年來在部分地區(qū)被包裝成“房貸替代品”。隨著2020年至2022年發(fā)放的經(jīng)營貸進(jìn)入集中到期階段，疊加房地產(chǎn)估值下行，經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸顯現(xiàn)。

違規(guī)挪用成監(jiān)管焦點(diǎn)

地方金融監(jiān)管局近期披露的罰單顯示，浙江諸暨聯(lián)合村鎮(zhèn)銀行因貸款資金被挪作他用、違規(guī)向公職人員發(fā)放經(jīng)營性貸款，被罰55萬元；寧波余姚農(nóng)商行因信貸管理不審慎、資產(chǎn)分類不合規(guī)，被罰190萬元；工商銀行深圳分行則因信貸業(yè)務(wù)“三查”不到位、超越授權(quán)辦理業(yè)務(wù)，被處以1150萬元重罰。

在處罰案例中，“向公職人員發(fā)放經(jīng)營性貸款”成為高頻表述。紹興、贛州尋烏、溫州、臺州三門等地監(jiān)管分局的罰單顯示，多家地方法人銀行均存在通過個人經(jīng)營貸向公職人員放款、員工自貸或違規(guī)轉(zhuǎn)嫁保險(xiǎn)費(fèi)用等問題，罰款金額多在55萬元至80萬元之間。

據(jù)記者不完全梳理，違規(guī)問題集中出現(xiàn)在三類機(jī)構(gòu)：地方法人銀行、城商行支行層面，以及部分積極開展“普惠金融”的股份行。

“2020年到2023年，經(jīng)營貸利率普遍在3%至4%之間，遠(yuǎn)低于同期房貸利率。為了沖信貸規(guī)模，部分銀行選擇放松審核，甚至默許客戶‘包裝’貸款?！币晃蝗A東地區(qū)銀行從業(yè)者對記者表示。

但事實(shí)上，部分貸款資金并未進(jìn)入企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，而是通過中介操作“漂白”后，最終流入樓市?！耙恍┿y行考核仍以規(guī)模為導(dǎo)向，支行沖指標(biāo)積極；而實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求不足，低息貸款被挪作他用。”上述人士說。

“偽經(jīng)營貸”的套利鏈條

記者采訪發(fā)現(xiàn)，違規(guī)經(jīng)營貸在部分地區(qū)已形成完整的“套利產(chǎn)業(yè)鏈”。

一名長期從事信貸業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士介紹，整個流程通常分為三步：制造經(jīng)營主體、偽造交易與流水、資金回流樓市。

第一步是制造經(jīng)營主體。不少借款人原本并非個體工商戶或企業(yè)主。中介公司會代辦營業(yè)執(zhí)照、注冊空殼公司，虛構(gòu)經(jīng)營范圍，并在系統(tǒng)中備案為“正常經(jīng)營”。“從注冊到開戶，最快一周能完成?！币幻刨J中介人士透露。

第二步是偽造交易與流水。中介幫助客戶偽造購銷合同、開具虛假發(fā)票，制造“資金用于生產(chǎn)經(jīng)營”的假象?！氨热缈蛻粝胭J300萬元買房，我們會幫他做一份原料采購合同，銀行放款時先打到對方賬戶，再通過多層轉(zhuǎn)賬回到借款人手中?！鄙鲜鋈耸空f。

第三步，資金回流樓市。資金最終用于首付、還房貸或投資房產(chǎn)。部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“房產(chǎn)抵押—企業(yè)授信—循環(huán)經(jīng)營貸”模式，即借款人將自有房產(chǎn)抵押給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再以企業(yè)名義申請貸款?！氨举|(zhì)上就是借經(jīng)營貸炒房?！碧K州一位銀行人士稱。

在2020年至2023年間，這種操作尤為普遍。一些地方政府推出貼息貸款政策，部分經(jīng)營貸利率低至2%，顯著低于房貸水平，大量資金在監(jiān)管空隙中流向樓市，“代辦炒房貸”的廣告一度活躍于社交媒體上。

集中到期風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)

2025年是經(jīng)營貸集中到期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。按3至5年期限計(jì)算，2020年～2023年間發(fā)放的貸款陸續(xù)進(jìn)入續(xù)貸期。隨著房地產(chǎn)估值大幅下行，部分借款人資金鏈吃緊。

江蘇某企業(yè)主向記者透露，2020年其以公司名義貸款500萬元購入兩套商鋪，如今評估價(jià)僅剩一半。銀行要求補(bǔ)足抵押或提前還款，“根本補(bǔ)不起，只能賣房，但市價(jià)又低于貸款余額?！?/p>

記者了解到，多數(shù)經(jīng)營貸采取“先息后本”模式，到期需一次性還本。為避免違約，不少借款人轉(zhuǎn)向“過橋資金”，借新還舊。中介費(fèi)、評估費(fèi)、過橋利息疊加，使實(shí)際融資成本滾雪球。

與此同時，銀行端風(fēng)險(xiǎn)也在上升。經(jīng)營貸抵押物多為房產(chǎn)或商鋪，一旦估值下跌，安全邊際迅速削弱。部分銀行已要求“降額續(xù)貸”或“轉(zhuǎn)貸他行”，但對中小銀行而言，這意味著潛在不良資產(chǎn)集中暴露。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年8月末，全國70個大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比自2022年4月以來已連續(xù)下跌41個月。

“原評估價(jià)500萬元的房產(chǎn)現(xiàn)值僅350萬元，按70%抵押率計(jì)算，貸款額度降至245萬元，而原貸款余額仍高達(dá)350萬元，形成百萬元缺口?！币晃汇y行風(fēng)控負(fù)責(zé)人分析稱，“法拍房增加又會進(jìn)一步壓低市場價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)放大。”

據(jù)多地監(jiān)管通報(bào)，一些中小銀行經(jīng)營貸不良率正快速攀升，部分機(jī)構(gòu)高于整體貸款平均水平。例如，重慶銀行2025年中報(bào)顯示，經(jīng)營貸不良率超過6%，寧波銀行也超過3%。更棘手的是，經(jīng)營貸資金流向復(fù)雜、跨行穿透難度大，傳統(tǒng)貸后管理方式難以覆蓋?！斑^去我們只看合同、發(fā)票是否齊全，沒法實(shí)時監(jiān)控資金去向?！鼻笆鋈耸勘硎?。

監(jiān)管推動“實(shí)質(zhì)穿透”管理

面對多重風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門正推動“實(shí)質(zhì)穿透”管理。

2025年3月，宿州農(nóng)商銀行公開宣布“不與任何貸款中介或個人合作”。此后，多家銀行跟進(jìn)，建立中介“黑名單”制度，并加強(qiáng)資質(zhì)審核和退出機(jī)制。

同時，監(jiān)管層要求銀行引入科技手段追蹤貸款流向，利用大數(shù)據(jù)、AI風(fēng)控模型，結(jié)合企業(yè)水電費(fèi)、社保繳納、稅務(wù)申報(bào)等非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)判斷真實(shí)經(jīng)營狀況；對資金流向?qū)嵤?至6個月動態(tài)監(jiān)測，以防“放款合規(guī)、用款違規(guī)”的漏洞反復(fù)出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，防范經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵不在收緊，而在“精準(zhǔn)穿透”。若僅以規(guī)?？刂铺娲Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，可能進(jìn)一步壓縮小微企業(yè)正常融資空間?！白屨嬲?jīng)營者貸得到、貸得起、貸得穩(wěn)，比一刀切更重要?！?/p>