農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的具有特殊性質的權益，其轉讓受到法律的嚴格限制。那么，村民將自家宅基地使用權轉讓給非村內人員，他們簽訂的合同是否有效呢？近日，云南省文山市人民法院辦理的一起案件就給出了答案。

2021年，張某與何某簽訂《地基使用權轉讓協(xié)議書》，約定將位于文山市馬塘鎮(zhèn)某村的宅基地使用權轉讓給何某。因該宅基地在王某名下，王某委托張某代簽協(xié)議。簽訂協(xié)議當天，何某現(xiàn)金交付5000元、銀行轉賬19.5萬元給張某。此后土地仍系張某在管理使用，雙方未辦理宅基地使用權過戶手續(xù)。隨著時間推移，何某發(fā)現(xiàn)該土地屬于農村集體所有的宅基地，按法律規(guī)定不能私自買賣。他隨即訴至法院，請求解除與張某簽訂的《地基使用權轉讓協(xié)議書》，并要求王某、張某退還其支付的20萬元轉讓款。

法院審理認為，農村宅基地屬于農村集體所有，宅基地的使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，只能在本村村民之間流轉，賣給非本村人無效。

何某并非案涉宅基地所在集體經濟組織成員，不具有受讓該宅基地使用權的資格，張某與何某簽訂的《地基使用權轉讓協(xié)議書》違反了法律的強制性規(guī)定，應屬無效。合同無效，因該合同取得的財產應當予以返還?？紤]到該案的實際情況，法官從情、理、法的角度組織雙方當事人調解，經過耐心細致的溝通，最終雙方各退一步，達成和解，王某、張某退還給何某17萬元。

釋法

農村宅基地具有福利性質，是保障村民居住權利的重要制度。宅基地的流轉受到嚴格限制，僅限于同一集體經濟組織內部成員之間。非本集體經濟組織成員購買農村宅基地的行為違反法律規(guī)定，不受法律保護。

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。

第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

第九條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

第十一條規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。

（2024年11月13日《云南法制報》記者 朱光清 通訊員 李成庸）